Le Code de l’urbanisme constitue un corpus législatif majeur dans toute démarche d’aménagement du territoire. Que vous soyez professionnel de l’immobilier, élu local ou simple citoyen, il est essentiel d’en connaître les grands principes pour en saisir les enjeux et agir en conformité avec la loi. Cet article vous propose un éclairage complet sur les principales dispositions du Code de l’urbanisme et leurs implications pour les acteurs concernés.
I – Les objectifs généraux du Code de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme a été institué par la loi d’orientation foncière n° 67-1253 du 30 décembre 1967, qui a réuni sous une même législation des textes épars relatifs à l’aménagement du territoire et à la construction. Depuis lors, il a fait l’objet de nombreuses modifications afin de répondre aux évolutions des besoins et des politiques publiques en matière d’aménagement.
Son objectif principal est de définir les règles applicables à l’utilisation des sols et aux opérations d’aménagement, dans le respect des principes généraux énoncés par le législateur. Ces principes sont notamment :
- la lutte contre l’étalement urbain et la préservation des espaces naturels et agricoles ;
- la mixité sociale et fonctionnelle des quartiers ;
- la prise en compte des enjeux environnementaux, notamment la protection de la biodiversité et la lutte contre le changement climatique ;
- l’équilibre entre le développement économique, l’habitat, les équipements publics et les transports ;
- la participation des citoyens et des acteurs locaux à l’élaboration des projets d’aménagement.
II – Les principales dispositions du Code de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme est organisé en cinq livres qui traitent respectivement :
- des règles générales d’aménagement et d’urbanisme (livre I) ;
- des documents d’urbanisme et de leurs procédures d’élaboration (livre II) ;
- des autorisations d’urbanisme et de leur régime juridique (livre III) ;
- des servitudes d’utilité publique (livre IV) ;
- de la fiscalité de l’aménagement (livre V).
Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble du territoire national, mais certaines règles spécifiques sont prévues pour les collectivités ultramarines ou pour des zones particulières telles que les sites classés ou les espaces protégés.
A – Les documents d’urbanisme
Les documents d’urbanisme sont au cœur du système juridique de l’aménagement. Ils déterminent les règles applicables aux projets de construction et d’aménagement sur un territoire donné. Les principaux documents d’urbanisme sont :
- le schéma de cohérence territoriale (SCoT), qui fixe les orientations générales d’aménagement et de développement durable à l’échelle d’un bassin de vie ;
- le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), qui établit les règles détaillées d’utilisation des sols et de construction sur le territoire d’une commune ou d’un groupement de communes ;
- la carte communale, qui délimite les zones constructibles et non constructibles dans les communes rurales sans PLU.
B – Les autorisations d’urbanisme
Toute personne souhaitant réaliser une opération de construction, de rénovation ou d’aménagement doit obtenir une autorisation préalable. Les principales autorisations d’urbanisme sont :
- le permis de construire, qui est nécessaire pour les constructions nouvelles et certains travaux sur des bâtiments existants ;
- le permis d’aménager, qui concerne les opérations de lotissement, de création ou d’agrandissement de camping, etc. ;
- la déclaration préalable, qui s’applique à des travaux moins importants que ceux soumis à permis (clôtures, abris de jardin, modifications de façade…).
C – Les servitudes d’utilité publique
Les servitudes d’utilité publique sont des contraintes imposées aux propriétaires de terrains en raison de l’intérêt général. Elles peuvent avoir pour objet la protection de l’environnement, la sécurité publique, l’aménagement du territoire ou la réalisation d’équipements collectifs. Les servitudes d’utilité publique sont notamment :
- les périmètres de protection des espaces naturels sensibles (ENS) ;
- les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- les emplacements réservés pour les équipements publics dans les documents d’urbanisme.
III – Les conseils professionnels pour se conformer au Code de l’urbanisme
Pour mener à bien un projet d’aménagement ou de construction, il est essentiel de maîtriser les règles du Code de l’urbanisme. Voici quelques conseils professionnels pour vous aider à respecter ces règles :
- consultez les documents d’urbanisme applicables à votre projet (PLU, carte communale…) pour vérifier la constructibilité du terrain et les conditions de réalisation des travaux ;
- faites appel à un urbaniste, un architecte ou un juriste spécialisé en droit de l’urbanisme pour vous assister dans vos démarches et sécuriser votre projet ;
- n’oubliez pas que certaines opérations nécessitent une autorisation préalable (permis de construire, déclaration préalable…) et respectez les délais impartis pour déposer votre demande ;
- informez-vous sur les éventuelles servitudes d’utilité publique qui pourraient affecter votre terrain et prenez en compte leurs contraintes dans la conception de votre projet.
En maîtrisant les règles du Code de l’urbanisme et en suivant ces conseils, vous pourrez mener à bien vos projets d’aménagement et de construction en toute légalité et contribuer ainsi au développement harmonieux de nos territoires.