Dans le cadre de la vente d’un bien qui est détenu par un SCI, les problématiques concernant les droits des héritiers mineurs reviennent toujours.
Une SCI par définition
Il s’agit d’une association établie entre deux ou plusieurs personnes qui achètent un bien immobilier en commun. Il n’y a pas de capital social minimum dans le cadre de la constitution d’une SCI, pas plus qu’une valeur nominale des parts sociales minimale. La SCI peut être établie soit devant un notaire, soit sous seing privé. Il présente l’avantage de simplifier la séparation des biens lors d’un décès ou d’une rupture par rapport à une indivision qui prendrait plus de temps et de démarches. Il s’agit également d’une alternative idéale à la transmission d’un patrimoine. En effet, celle-ci se fera naturellement et progressivement avec un étalage du coût fiscal à travers le temps.
La vente d’un bien en SCI lorsqu’un associé est mineur
Pour vendre un bien immobilier détenu par une société civile immobilière, il faut que l’ensemble des parties associées donnent leur accord. Cela ne signifie en rien la dissolution de la SCI, dont les membres sont soumis au régime des plus-values. Dans une SCI constituée par les membres d’une même famille, la problématique concernant un associé mineur est fréquemment posée. Elle l’est davantage lorsque le mineur devient associé suite au décès d’un parent qui lui lègue ses parts. Le descendant mineur doit recueillir sa succession et devient de ce fait un membre à part entière. Constituer une SCI avec un associé mineur requiert l’autorisation d’un parent. En l’absence de ce dernier, la situation pose problème pour la vente du bien.
Une autorisation émane d’un juge de tutelles
La pratique notariale indique qu’au vu des risques encourus, le mieux est que l’autorisation d’un juge des tutelles soit systématiquement sollicitée. En effet, chaque membre d’une SCI bénéficie des avantages de cette dernière, mais est également concerné lorsque celle-ci présente des déficits et des dettes. Le patrimoine de l’enfant pourrait en souffrir. Un juge des tutelles sera sollicité à chaque fois donc qu’une décision importante sera prise, notamment lorsqu’un prêt bancaire est accordé à une SCI composé d’un associé mineur. La protection de ce dernier sera assurée et il ne sera pas poursuivi par les créanciers.